생활형 숙박시설을 오피스텔로 전환 문제점은??

 

 

생활형 숙박시설은??

 

1. 개념

 

• 숙박용 호텔과 주거형 오피스텔이 합쳐진 개념으로, 호텔식 서비스가 제공되는 숙박시설을 뜻하는 말이다. 법률에는 ‘생활숙박시설’로 명시돼 통상 ‘레지던스’로 불린다.
• 더 정확히는 법률상 생활숙박시설이다.
• 호텔과 달리 취사시설 등을 설치하는 것이 가능하고 주거용 오피스텔과 달리 바닥난방도 가능하다.
• 사실상 전용률이 아파트 보다 낮은것 외에는 아파트와 크게 다를것이 없다.
• 호텔은 오피스텔이나 아파트처럼 구분개별등기가 안되지만 생활형 숙박시설은 구분개별등기가 가능
• 오피스텔이나 아파트는전세나 월세등 장기로 세를 줄 수는 있어도 호텔처럼 며칠 정도의 단기 숙박이 불가능하지만 레지던스는 단기 숙박 대여가 가능하다.

 

2. 법률적용

 

• 생활형 숙박시설은 주택에 해당되지 않기 때문에 주택법에 적용되지 않으며 건축법과 공중 위생관리법이 적용됨.
• 공중위생관리법에 따라 숙박업은 싱크대의 유무에 따라 일반적인 숙박업, 생활 숙박업으로 분류됨.
• 일반 숙박업의 경우에는 손님이 잠을 자거나 머물 수 있도록 취사시설은 제외한 욕실등 기본적인 설비시설만 제공하는 종류의 영업으로 호텔이나 모텔 등을 일컬음.
• 생활 숙박업은 손님이 잠을 자거나 머물 수 있도록 취사시서을 포함한 시설, 설비등의 서비스를 제공하는 종류의영업으로 레지던스 호텔, 즉 생활형 숙박시설.
• 생활형 숙박시설의 경우 단기 숙박 뿐 아니라, 장기 숙박까지 가능하기 때문에 수익형 부동산의 혼합이라 할 수 있음.

 

3. 규제,제한

 

• 2021년 4월 국토교통부는 건축법 시행령을 개정하여 숙박업 신고가 필요한 시설이라고 명시해 주택용도로 사용할 수 없게 됨으로 분양받아 실거주 할수 없게 규제함.
• 생활형 숙박시설을 신규분양할 경우 숙박업 신고가 의무화되고 이전에 분양된 경우 본래 용도인 숙박시설로 사용하는 것은 문제가 없지만 거주용으로 사용하려면 정상적인 절차를 거쳐 오피스텔로 용도변경.
• 용도변경 없이 거주용으로 사용시 건축법상 시가표준액에 해당하는 금액의 10% 범위 안에서 위반 내용에 따른 이행강제금 부과됨.
• 공중위생법상 미신고로 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금 부과됨.

 

1. 신규 분양되는 생활형 숙박시설은 주거 용도로 사용이 불가하며, 이를 어길 시 이행강제금 10%부과와 주택 수 포함(세제불이익), 부가세 반환 등 패널티를 적용받게됨.
2. 이미 분양받은 생활형 숙박시설은 2021년 10월 14일 이전 분양공고를 한 경우에는 계도기간을 부여하여 주거용 건축물로 용도 변경을 할 수 있도록 규제를 유예하여 2023년 10월 14일까지 사용승인을 받아 주거용 오피스텔로 용도변경이 가능.
3. 이미 분양받은 생활형 숙박시설은 발코니 설치, 바닥난방 등 완화된 규정을 적용해 주거용 오피스텔로 용도변경 가능.

 

4. 장.단점

 

장점

 

1. 주택수 미포함.
2. 비주택으로 종부세,양도세 중과제외.
3. 청약통장 불필요.
4. 분양권 전매 가능.
5. 뛰어난 입지(상업지역등)

 

단점

 

1. 높은 취득세(4.6%,주택 1~3% 대비)
2. 비주택으로 전입신고 및 전세대출 불가
3. 낮은 전용률 및 주차공간의 부족(전용률 50%내외,공동주택 75%내외 대비,주차공간 규제완화 협소)

 

비교 참고

 

 

구분	생활형 숙박시설	주거형 오피스텔	호텔(일반형 숙박시설)
관련법규	건축법,공중위생관리법	건축법	건축법,공중위생관리법
주용도	생활형 숙박시설	준주택	일반형 숙박시설
사업자 등록	숙박업	임대	숙박업
개별등기	가능	가능	불가능
전입신고/주민등록	가능(조건유)	가능	불가능
취득세	4.6%	4.6%	4.6%
부가가치세	적용	적용	적용
청약통장	불필요	불필요	불필요
전매가능	가능	가능(비조정지역)	불가능
운영방식	자가 또는 전문	자가	전문
대출제한.규제	규제 없음	LTV.DTI 규제 적용	규제 없음

 

기존 분양자들에 대한 구제

 

□ 2023년 10월 14일 까지는 기 사용승인된 생활숙박시설의 용도를 오피스텔로 변경하는 경우[오피스텔 건축기준] 발코니 설치 금지,전용출입구 설치,바닥난방 설치 제한 등의 규정을 적용하지 않을 수 있다.

 

▶기존에 분양받았던 사람들이나 주거용으로 매수하여 거주하시는 분들을 위하여 생활형 숙박시설을

주거용 오피스텔로 전환할수 있도록 2021년 10월 14일 부터 2023년 10월 14일까지 한시적으로 2년간 유예기간을 부여함.

 

▶오피스텔 건축기준 발코니 설치 금지,바닥난방 설치 제한,전용출입구 설치등의 규정을 2023년 10월 14일까지는 한시적으로 완화해주어 생활형 숙박시설에서 오피스텔로 용도변경의 길을 열어줌.

 

☆생활형 숙박시설에서 오피스텔로 전환시 문제점☆

 

1. 오피스텔 복도 폭 1.8m이상 충족

2. 배연설비 및 방화 유리 창호 기준 충족

3. 지구단위계획을 변경해야함(비주택→주택)

4. 분양계약자의 100% 동의

5. 주차장 면적 증가

소고

 

· 현재 7월 기준 유예기간이 3개월정도 남은시점에 용도변경 전환율이 저조한 상태로 생활형 숙박시설을 주거시설로 사용하고자 하는 자는 이행강제금,벌금등 부과를 피하기 위해서는 사용자와 자치구,국토부등 관계부처와 긴밀한 검토,협의,조정이 이루어져 형평에 어긋나지 않은 결과를 도출해야 될 것으로 사료됨.

 

· 즉,적합하게 용도변경하기 위해서는 추가 수선공사가 필요하며 현실적으로는 공사가 어려운 상황이므로 전환시 문제가 되는 관련법규등 추가 건축기준 완화가 필요해 보인다.